开发商不兑现宣传资料中明示的事项是否构成违约
北京 秦根才律师
近日代理了一起业主起诉开发商，开发商不兑现宣传资料中明示事项的商品房预售合同纠纷案。庭审中原告提交的与被告签订的商品房买卖合同中没有宣传资料明示事项的约定。但原告举证的被告宣传资料3份及委托出租协议可以证明：预售的商品房所在步行街含有连接1幢和三幢，2幢和3幢商  
铺的4条人行天桥，1600平方米中心广场 使消费者人潮纵横相接 有效引导购物人流… … 33平方米以上黄金旺铺；商铺投资年回报率8%--20%，三年返祖21%（6、7、8%）稳妥收益；统一规划，统一布局，统一业态，统一经营。被告交付房屋时并没有兑现上述明示事项，那么被告是否构成违约，是否应该承担违约责任呢？
原告方认为被告构成违约，应当按照商品房买卖合同的约定承担支付违约金的违约责任。理由是：
根据《商品房销售普管理办法》第十五条、《河南省城市房地产开发经营管理条例》第29条第二款的规定，商品房预售人如房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。视同商品房买卖合同中约定的内容。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条也明确规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
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